Stavebné povolenie krok za krokom v roku 2026

Povolenie stavby býva najdlhšou papierovou fázou celej výstavby. Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) a postup pre rodinný dom sa výrazne zmenil. To, čo ľudia stále volajú stavebné povolenie, je dnes rozhodnutie o stavebnom zámere – a pred začatím stavby k nemu pribudlo overenie projektu stavby.

V tomto návode nájdete postup krok za krokom, čo budete potrebovať a koľko to orientačne trvá. Ak si povoľovanie nechcete vybavovať sami, vybavíme ho za vás.

Čo sa zmenilo oproti starému zákonu

Postup na jeden pohľad

Celá príprava – od projektu po overený projekt – trvá zvyčajne 3 až 6 mesiacov, v zložitejších prípadoch aj dlhšie.

1. Územnoplánovacia informácia – začnite ňou

Skôr než zaplatíte za projekt, zistite, či na vašom pozemku môže taký dom stáť. Na obecnom alebo mestskom úrade požiadajte o územnoplánovaciu informáciu (ÚPI). Dozviete sa z nej:

• Aký typ zástavby je na pozemku povolený, napríklad len jednopodlažné domy so šikmou strechou.
• Aký je index zastavanosti – koľko percent pozemku môžete zastavať.
• Aké sú predpísané odstupové vzdialenosti od susedov a od cesty.

Ak tento krok preskočíte a projektant navrhne dom s plochou strechou tam, kde obec pripúšťa len sedlové strechy, zámer v konaní neprejde a za projekt zaplatíte dvakrát.

2. Stavebný zámer

Ak pozemok vyhovuje, autorizovaný projektant vypracuje stavebný zámer – dokumentáciu, na základe ktorej sa o stavbe rozhoduje. Novostavba musí spĺňať energetickú triedu A0, čo musí projekt preukázať.

Projektová dokumentácia rodinného domu obsahuje najmä:

• Architektonicko-stavebné riešenie (pôdorysy, rezy, pohľady).
• Statické posúdenie.
• Riešenie požiarnej ochrany.
• Riešenie inštalácií (voda, kanalizácia, plyn, elektro, vykurovanie).
• Energetické hodnotenie (preukázanie triedy A0).
• Situáciu osadenia stavby na pozemku a napojenie na inžinierske siete.

S čím pomôžeme: Projekt vám na želanie vypracujeme. Ako sa rozhodnúť medzi katalógovým projektom a projektom na mieru, opisujeme v sprievodcovi stavbou rodinného domu.

3. Záväzné stanoviská a vyjadrenia

Stavebný zámer sa prerokuje s dotknutými orgánmi a správcami sietí. Ich záväzné stanoviská a vyjadrenia sa priložia k žiadosti. Dotknuté orgány majú na vyjadrenie spravidla 30 dní.

Stanoviská a vyjadrenia budete potrebovať najmä od:

• Obce: súlad s územným plánom, vjazd z miestnej komunikácie, napojenie na obecnú kanalizáciu, malý zdroj znečistenia ovzdušia (napríklad krb).
• Správcov inžinierskych sietí: vodárne, distribučná spoločnosť elektriny, plynárne – odsúhlasia bod a spôsob napojenia.
• Telekomunikačných spoločností: existencia podzemných vedení, aby sa pri výkopoch nepoškodil kábel.
• Okresného úradu: ochrana prírody, odpadové hospodárstvo, ochrana poľnohospodárskej pôdy.
• Hasičov a hygieny, ak si to stavba vyžaduje.

Dobrá rada: Ak je pozemok v pamiatkovej zóne alebo v ochrannom pásme lesa či železnice, zoznam sa predĺži. V našom kraji to platí napríklad pre historické centrá Banskej Bystrice a Banskej Štiavnice.

4. Vyňatie pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu

Ak je pozemok v katastri vedený ako orná pôda, záhrada alebo trvalý trávny porast a nachádza sa mimo zastavaného územia obce, prípadne má chránenú bonitu, treba požiadať o vyňatie tej časti, ktorú zastaviate domom a spevnenými plochami. Súhlas vydáva pozemkový a lesný odbor okresného úradu.

5. Žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere

Keď máte stavebný zámer a všetky stanoviská, podáva sa žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere. Po novom sa podáva elektronicky cez informačný systém Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (URBION).

K žiadosti sa prikladá najmä:

1. Stavebný zámer.
2. Záväzné stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov a správcov sietí.
3. Súhlas s vyňatím pôdy, ak bol potrebný.
4. Doklad o zaplatení správneho poplatku.

6. Konanie a rozhodnutie o stavebnom zámere

Stavebný úrad – pri rodinných domoch spravidla obec – oznámi začatie konania účastníkom. Okrem vás sú nimi vlastník pozemku a vlastníci susedných pozemkov a stavieb, ktorých práva môžu byť stavbou priamo dotknuté. Okruh účastníkov je užší ako v minulosti.

Ak je žiadosť úplná a nie sú prekážky, úrad vydá rozhodnutie o stavebnom zámere s podmienkami pre stavbu. Pri rodinnom dome to býva približne do 30 dní, v zložitejších prípadoch do 60 dní. Proti rozhodnutiu sa dá odvolať; stavať podľa neho môžete až po nadobudnutí právoplatnosti a overení projektu. Rozhodnutie platí dva roky od nadobudnutia právoplatnosti.

7. Overenie projektu stavby

Na základe rozhodnutia projektant spracuje podrobný projekt stavby a predloží ho stavebnému úradu na overenie. Úrad ho overí približne do 30 dní a vydá overovaciu doložku. Až potom môžete začať stavať. Ak so stavbou nezačnete do dvoch rokov od vydania doložky, stratí platnosť.

Od roku 2027 prichádza novela zákona, ktorá postup ďalej upravuje. Pred podaním si preto vždy overte aktuálne znenie – alebo to nechajte na tom, kto povolenie vybavuje.

Po dokončení stavby nasleduje kolaudácia, po ktorej úrad vydá kolaudačné osvedčenie. Ako vyzerá celá stavba medzi týmito dvoma bodmi, nájdete v sprievodcovi stavbou.

Často kladené otázky (FAQ)

1. Ako dlho trvá vybavenie stavebného povolenia v roku 2026? Od územnoplánovacej informácie cez projekt a stanoviská až po overený projekt stavby to zvyčajne trvá 3 až 6 mesiacov. Pri nesúhlase susedov alebo chýbajúcich sieťach aj dlhšie.

2. Koľko stojí stavebné povolenie? Správny poplatok za rozhodnutie o stavebnom zámere pre rodinný dom je približne 300 €. Oveľa väčšiu časť nákladov tvorí projekt, ktorý stojí tisíce eur, a poplatky za niektoré vyjadrenia či vyňatie pôdy.

3. Dokedy musím začať stavať? Rozhodnutie o stavebnom zámere platí dva roky od nadobudnutia právoplatnosti a overovacia doložka projektu dva roky od vydania. Ak v tejto lehote so stavbou nezačnete, platnosť stratia.

4. Oplatí sa nechať si povolenie vybaviť? Ak ste pracovne vyťažení, áno. Ušetríte desiatky hodín a vyhnete sa chybám v žiadosti, ktoré konanie zdržia. Pri stavbe domu vám projekt aj povolenie vieme vybaviť za vás.

5. Môžem začať stavať bez povolenia a dodatočne ho vybaviť? Nie. Nový stavebný zákon dodatočné povolenie novej čiernej stavby neupravuje a za stavbu bez overeného projektu hrozí pokuta aj nariadenie odstránenia stavby.

6. Potrebujem súhlas suseda? Vlastník susedného pozemku alebo stavby je účastníkom konania, ak môže byť stavbou priamo dotknutý. Jeho námietkou sa úrad musí zaoberať, ak je odôvodnená – napríklad nedodržanie odstupových vzdialeností alebo tienenie. Bez zákonného dôvodu však stavbu zablokovať nemôže.

Chcete, aby sme povolenie vybavili za vás?

Ak už máte projekt, pošlite nám ho spolu s adresou pozemku. Pripravíme nezáväznú ponuku na stavbu a dohodneme, či povolenie vybavíme my.

Ak projekt ešte nemáte, stačí adresa pozemku a vaša predstava o dome – veľkosť, počet podlaží a štandard. Projekt vypracujeme, povolenie vybavíme a ponuku na stavbu pripravíme podľa neho.

Napíšte nám, čo plánujete.